Hisseli Tapularda Rayiç Bedel Depremi: Anayasa Mahkemesi Kararı Ne Anlama Geliyor?

Ülkemizde miras yoluyla ya da ortak yatırımlarla edinilen hisseli tapular, mülkiyet ilişkilerinin en karmaşık alanlarından birini oluşturur. Özellikle paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda (ev, arsa, tarla), hissedarlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer ortakların devreye soktuğu önalım (şufa) hakkı, uzun yıllardır mahkemelerin meşguliyet listesinin üst sıralarında yer alır.

Bu hassas dengede, Aralık 2025’te yapılan yasal bir değişiklik ile önalım davalarında ödenecek bedelin "tapudaki satış bedeli" yerine mahkemece belirlenecek rayiç değer (piyasa değeri) üzerinden hesaplanması kuralı getirilmişti. Ancak bu düzenleme mülkiyet sahipleri ve hukuk dünyası arasında yeni tartışmaları da beraberinde fitilledi. Son olarak Anayasa Mahkemesi (AYM), milyonlarca hisse sahibini yakından ilgilendiren bu düzenlemeyi masaya yatırdı ve adil denge vurgusuyla iptal kararı verdi.

Karar Ne Diyor, Düzenleme Neden İptal Edildi?

Resmî Gazete’de yayımlanan karara göre Anayasa Mahkemesi, paylı mülkiyette önalım hakkı kullanılırken pay bedelinin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören kuralı Anayasa’ya aykırı buldu.

AYM’nin bu kararı almasındaki temel gerekçeler oldukça net:

1. İrade Serbestliği ve Mülkiyet Hakkı: Satıcı ile üçüncü kişi alıcının kendi iradeleriyle belirlediği sözleşme bedeli yerine, mahkeme marifetiyle farklı bir değerin dayatılması sözleşme özgürlüğü ile mülkiyet hakkı açısından sakıncalar doğurmaktadır.

2. Hukuki Belirsizlik: Önalım hakkını kullanmak isteyecek bir hissedar, dava açarken mahkeme sürecinde karşısına çıkacak rayiç bedeli veya ne kadar ödeme yapmak zorunda kalacağını önceden öngörememektedir. Bu durum ciddi bir hukuki belirsizlik yaratmaktadır.

9 Aylık Geçiş Süreci ve Merak Edilenler

İptal kararının ardından en çok merak edilen soru, "Yarın sabah mahkemelerdeki davalar düşecek mi?" ya da "Uygulama aniden mi değişecek?" oluyor.

Anayasa Mahkemesi, yaşanabilecek olası bir hukuki boşluğun önüne geçmek amacıyla iptal hükmünün yürürlüğe girmesini 9 ay erteledi. Bu, kararın hemen yarınuygulamadan kalkmayacağı, TBMM’ye bu süreçte yeni ve hakkaniyetli bir yasal düzenleme yapabilmesi için zaman tanındığı anlamına geliyor. Mevcut açılmış (derdest) davalarda ise bu aşamada rayiç bedel uygulaması şekli olarak devam etmektedir.

Kocaeli'den Bir Bakış: Sırada Ne Var?

Kocaeli gibi sanayileşin, arsa ve gayrimenkul hareketliliğinin yoğun olduğu kentlerde hisseli mülkiyet uyuşmazlıkları çok sık karşımıza çıkar. İzmit'ten Kandıra'ya kadar tarlasını, arsasını veya hisseli mülkünü korumak ya da değerlendirmek isteyen vatandaşlarımızın bu hukuki süreci çok yakından takip etmesi şart.

Önalım hakkının kendisi ortadan kalkmış değil; hissedarların bu hakkı kanuni süreler içinde kullanma yetkisi aynen devam ediyor. Ancak bedelin nasıl hesaplanacağı hususu, önümüzdeki 9 aylık dönemde Meclisimizin atacağı yeni adımlarla yeniden şekillenecek.

Özetle; mülkiyet hukukunda adalet terazisinin hem alıcıyı hem satıcıyı hem de önalım hakkı sahibini koruyacak şekilde hassasiyetle tartılması gerekiyor. Gözler şimdi Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin yapacağı yeni yasal düzenlemelerde...